投资要点
事件：5 月31 日，克而瑞发布百强房企销售榜单。5 月百强房企全口径销售金额环比+7.8%，同比-60.5%(4 月同比-59.9%)，2022 年1-5 月累计同比-52.7%。
点评：
5 月销售同比降幅仍较大，但有筑底企稳迹象。1)5 月百强销售金额同比-60.5%，环比+7.8%，1-5 月累计同比-52.7%。5 月同比降幅略有扩大但环比有所改善，1-4 月销售金额同比分别为-41.1%、-46.2%、-51.1%、-59.9%。自去年7 月来，百强销售金额已经连续11 个月下滑，5、6 月为去年销售高点，低基数叠加政策效应下今年下半年销售数据有望逐步改善。2)主要城市销售降幅没有进一步扩大。5 月以来(5.1-5.26)，我们统计36 城新房成交面积同比-54.7%(4 月同比-61.5%)，其中一/二/三四线分别同比-52.3%/-49.6%/-61.2%。
5 月二手房销售降幅也有所收窄，我们统计13 城二手房销售面积5 月以来同比-32.2%，4 月同比-45.0%。
房企、城市销售均呈现分化趋势。1)优质房企市占率提升。头部房企降幅较小，Top10 房企5 月销售金额同比-54%、Top11-30 同比-63%、Top31-50 同比-67%、Top51-100 同比-63%。且国央企销售份额提升，1-5 月TOP30 中的国央企销售金额占百强房企整体销售金额的39%，2020 年、2021 年分别占27%、32%。1-5 月万科、保利发展、招商蛇口、金地集团销售金额合计占百强的18%，2020 年、2021 年分别占13%、14%。2)核心城市销售有所回暖。5 月政策后长三角、珠三角城市回暖较明显，如杭州、中山政策后周均新房成交面积较政策前分别+39%、+27%；东北等区域基本面压力仍较大，如沈阳新房周均成交面积较政策前-45%。
在土地端，也呈现分化趋势。1)优质房企拿地份额提升。1-5 月，TOP30 中的国央企，拿地金额占百强整体拿地金额的55%，2020 年、2021 年分别占35%、38%。当前拿地份额的提升表现为未来销售份额的提升，且拿地利润率边际改善、地产政策持续改善，龙头房企持续受益行业竞争格局优化。2)土地市场城市间分化明显。5 月，全国土地成交面积同比-23%，累计同比-26%，溢价率3.1%，土地市场整体热度仍较低。但城市之间有所分化，如深圳首批集中供地全部成交，溢价率15.0%、杭州首批流拍率2%，溢价率6.4%；而天津流拍率高达80%，溢价率仅0.5%、济南流拍率47%，溢价率仅0.9%。
投资建议：5 月百强销售数据筑底企稳，但同比降幅仍然较大，政策仍将加速改善，供给侧改革趋势持续，中长期看好保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、南山控股、招商积余等。
风险提示：大幅度收紧按揭等居民杠杆，房地产税落地超预期。
（文章来源：兴业证券）
文章来源：兴业证券