4月收官，5月开启。
怀着对“小阳春”的期待，我们失望地度过了4月份。今年已经过去三分之一，余下时间能否抢回前面失去的业绩？
5月份市场会怎样？是延续4月份的颓势，还是异军突起？这些问题萦绕在每个地产人心头，也成为开发商投资、营销决策时最大的担忧。
在房小评看来，当下房地产市场如漂流过旋涡的橡皮筏。地方政府、开发商、购房者都是乘客，都想努力让橡皮筏稳下来，但是它随波下行的速度依然那么快，让乘坐的人胆战心惊。
今年以来，我们看到中央层面出台了很多稳定房地产市场的政策，地方政府更是先后出台了许多地方性政策来稳定楼市。
据中国指数研究院统计，今年以来已经有110多个城市出台了地方救市政策，仅4月份各地政府就出台救市政策60多次。
其中最抢眼的，是各地陆续放松或解除房地产限购政策。
在大家潜意识里，似乎都认为房地产限购是一个大坝，一旦大坝的泄洪闸门打开，就是无穷无尽、洪水滔天式的购房需求释放。
但是，今年以来已经有很多城市解除或放松房地产限购政策，其中还有省会城市，但是市场并未有明显改观。
以郑州为例，其一揽子房地产救市政策出台之后，只在半个月内有效果，随后市场交易又陷入平淡，包括调整限购政策在内的大力度刺激政策，似乎是打在棉花上，使不上劲儿。
据克尔瑞数据，4月份全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩大至58%。其中，一线城市商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降47%。26个二三线城市成交降幅也很明显，同比跌幅扩大至60%。
2022年4月份全国30个重点城市商品住宅成交面积
（单位：万平方米|来源：克而瑞）
例如，成都4月份商品房成交11755套，环比下降10.95%，同比下降52.85%；广州成交套数约5500套，环比下降15%，同比下降49%；南京成交套数约4980套，环比下降12%，同比下降51%。
房地产下行势头依然没有停止。5月份开始，各地政府必须要将房地产稳住，否则今年经济整体发展目标很难实现。可之前各地政府已经使出了浑身解数，接下来该怎么办呢？
在思考这个问题之前，要先思考此前各地政府出台的救市政策为何效果不佳？尤其是调整限购政策，为何没有起到预期的效果？
据媒体统计，今年以来，已经有10多个城市以各种形式取消了限购政策，有80多个城市放松了限购政策。
例如，4月29日，沈阳市房产局发布《关于优化外地人在沈阳购房服务的通知》提出，经研究，非沈阳户籍居民家庭在沈阳市限购区域内购买新建商品房的，执行沈阳户籍居民家庭购买政策，不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。
房小评查了一下，沈阳市2019年版的限购政策规定：沈阳市户籍家庭可以购买2套住房。
沈阳并不是第一个放松限购的城市，此前郑州、南京等省会城市已经全面或部分区域放松限购。
为什么那么多救市政策没有起到预期的效果？
很多人说是因为疫情冲击。这固然是原因之一，更不可忽视的是这次楼市遇到的困难和以前不一样。
—壹：这次主要矛盾是供给—
2008、2013、2015年的房地产下行遇到的问题是需求不足。当时通过放松限购、棚改、经营贷等刺激需求端的工具，迅速拉升了购房需求，从而带动房地产走出低谷。
整体来说，2008年以来的几轮房地产周期是市场自发调节的下行表现，而2021年下半年以来房地产市场遇到的问题与之前不一样。
从外在表现看，这次房地产行业遇到的困难是部分房企信用违约；内在矛盾是房地产行业供给侧改革带来的系统性风险释放问题。
之所以说这次房地产困难主要是供给问题，是基于以下方面：
1
信用违约导致的问题
部分房企出现信用违约，导致市场供给主体出现问题，不仅带来有效供给不足，更带来购房者担心烂尾楼而不敢买房的预期性问题。
2
有效供给不足问题
因为部分房企出问题，不再拿地，导致一线城市等有需求的城市供给不足。上海、杭州等市场表现最为明显，在本轮疫情爆发之前，上海楼市开盘必售罄，市场需求旺盛，供给不足。
3
供给结构性矛盾
2022年开始，市场需求已经两极分化，改善需求成为一线城市主流，但是供地仍然是以刚需项目用地为主。尤其是竞争高品质方案等规则，事实上削弱了产品的高端化能力。市场中高端需求有钱却买不到中意的房子，大量供应的刚需和刚改房却找不到买家。
—贰：人口情况发生了很大变化—
房产限购政策的施政对象是购房人，主要是限制新流入城市人群的买房套数，避免房产供给紧张。因此，人口增量和人口流动趋势是房产限购的主要影响因素。
但是从2020年的全国人口七普数据来看，人口规模、结构和房地产限购政策推出时的2010年已然不同：
1
新增人口增速进一步下降
据全国人口七普数据，2010-2020年全国人口年平均增长率为0.53%，比2000-2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点，大概每年少增加18万人。
2
流动人口趋势发生了很大变化
在大家印象中，人往高处走，中西部的人口去东部沿海城市打工，所以采取限购政策的城市大部分是东部沿海经济发达城市。
但是2021年的人口流动趋势却表明武汉、成都、杭州、西安等中西部省会城市人口流入靠前。传统的人口流入大省（市）广东、上海、江苏等地人口流入速度迅速下降，而天津、北京、石家庄、徐州等华北地区城市人口流入都是负数。
因此，限购的城市名单应该变化，限购政策也应该变化。
—叁：疫情带来冲击—
疫情是今年楼市的“黑天鹅”，打断了本来可期的“小阳春”，也打断了楼市自我修复的进程。疫情给楼市带来的影响是深远的。
1
供给端：
疫情影响施工，开发商施工及预售节奏放慢，进一步加大开发商资金链压力。疫情冲击同样让地方政府担心烂尾楼问题，会加强预售资金管理，叠加建筑公司拒绝垫资等问题，反映到开发商身上，都会进一步加大资金链压力。这会让爬坑中的开发商遇到更大的困难，也可能会带来新的开发商信用违约事件。
2
需求端：
购房者担心“最坏的情况”，也就是失业。刚需买房人会捂紧口袋，改善买房人会推迟置业计划，在这种情况下，即便解除限购措施，也很难打动他们。这种心理的影响是当下楼市预期刺激的最大难题。
总结：上述三种新情况和以前每次房地产周期调整都不一样。面对这样的情况，调整或放松限购政策效果不大，即便是北京、上海这样的一线城市调整限购政策，其实也不会出现“万民空巷去买房”的情况。
只是这些一线城市的富裕阶层人群规模较大，符合高端改善需求的豪宅在放开限购之后可能会售罄，而刚需产品销售情况未必会有多大改观。
对于二三线城市来说，整个市场需求两极分化，同样是影响5月份乃至今年楼市走向的因素。我们不得不正视疫情之后，只有富人在买房的尴尬局面。
而要缓慢调整市场，慢慢把市场重新推入一个高端有市场、中端有支持、低端有保障的良性循环路子，就需要地方政府、开发商协力。
主要是从供给端发力，根据本地情况调整供地模式和供地结构，多供应符合市场需求的土地，多提供保障性住房，高度重视开发商这个供应主体的阶段性经营困难，给予适当帮助，将本地的供给问题调整好，才是楼市步入良性循环的开始。
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